일본에서 주택 구입 vs 임대, 어느 것이 이익 일까?

0. 일본에서의 거주

도쿄에 살면서 매달 7만 엔이 넘는 집세를 내고 있다. 그러던 중에 매일 집으로 들어오는 맨션 구매 선전지를 보게 되었고, 집을 구매하게 되면, 내가 내는 임대료와 크게 차이 없는 상환금을 35년 동안 매달 변제한다고 하길래 관심을 가지고 조사해보았다. 

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도쿄 23구 내 아다치구 맨션 구매비용, 한달 약 8만엔 35년

1. 주택 구매와 임대의 장단점

일본에서는 대개 35년 주택론(대출)을 받아서 갚아가는 게 일반적이다. 예를 들면, 30세에 주택을 구매하기 위해 대출을 받으면 65년까지 대출금을 갚아 간다. 

구매의 가장 큰 장점이라고 할 수 있는 것은, 구매한 주택의 나의 '자산'이 되는 것이다. 반대로, 자산이 되더라도 시장에서의 '가치'가 그렇게 높지 않기 때문에 판매하더라도 큰 돈을 가질 수 없고, 오로지 '주거'목적으로 보유할 수 있는 것이다.

그렇기 때문에, 주택 구매를 할 때에는 아주 신중하게 해야한다. 

	구매	임대
장점	-같은 비용이라면 좀 더 높은 퀄리티의 주택에서 살 수 있다. -인테리어를 자유롭게 변경 가능 -대출을 상환하면, 주거비용이 매우 낮아진다. -타인에게 임대해줄 수 있다.	-자유롭게 이사할 수 있다. -설비,교환,수리 비용 등이 들어가지 않는다. -자신의 수입에 맞춰 주거지를 선택할 수 있다. -자산세 등 세금을 지불하지 않는다
단점	-쉽게 이사할 수 없다 -주거비를 낮출 수 없다(항상 일정) -관리비용이 들어간다 -세금(고정자산세, 도시계획세)을 내야한다 -맨션의 경우 관리비, 건물 수선 적립금, 주차장비 등 추가비용이 들어간다.	-인테리어를 변경할 수 없다 -매달, 고정지출로 임대료를 지불해야한다 -고령이 되었을 경우, 계약갱신이 되지 않는 등의 위험이 있다. -자산으로 집을 가질 수 없다

예를 들면, 3,000만엔의 주택을 구매하여 30년 후에 1,000만 엔으로 팔았다고 해보자.

주택 대출로 총 갚아야 했던 금액이 3,600만엔이었다면 (세금 등 다른 비용 포함), 판매했던 금액 기준하여 2,600만 엔이 360개월(30년)로 지출된 셈이다. 즉, 한 달에 약 7.2만 엔을 집세로 지출했다는 결론이 나온다. 

구매하는 경우가 좀 더 안락한 생활을 할 수 있겠지만, 금전적으로 크게 이득이 되지는 않는다. 위의 사례의 경우엔 30년 동안 이사를 가지 않았던 경우이기 때문이다. 그만큼 사회생활하면서 수많은 변수가 생기기 때문에 구매를 할 때에는 신중을 기해야 하는 것이다.

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2. 비용 비교

일본에서는 집을 보유하여 거주하는 비율이 가장 높아지는 나이대가 30대이다. 그렇기 때문에, 약 30대에서 80대까지 거주하는 가정으로 상정하여 시뮬레이션 해본다. 수많은 변수를 제외한 금액이기 때문에, 그것을 감안하고 봐야 한다. 예를 들면, 집에 큰 수리비용이 생긴다던지 등.

대상 : 30대 직장인 
구매 : 3,000만엔 상당의 주택을 구매
임대 : 9만엔 상당의 비용으로 임대
거주기간 : 50년

구매	임대
매월 변제금 89,000엔 (금리 2%, 변제기간 35년)	매월 집세 90,000엔
계약금(頭金) 300만엔	갱신료 9만엔(2년에 1회)
각종 등록,진행비(諸経費) 300만엔	보증금,레이킹 27만엔
고정자산세 10만엔(연 1회)	소개수수료 9만엔
수리비용 500만엔	-
합계 5,356만엔	합계 5,661만엔

앞서 언급했다시피, 아주 단순한 비교로 50년 거주 비용을 나타낸 것이다. 집을 보유한다고 해서 큰 금전적 이득이 있는 것은 아니다. 그렇기 때문에, 자신이 또는 가족이 명확한 계획을 가지기 전까지는 집을 임대하여 사는 것도 좋은 방법이다. 특히나 외국인 신분으로 사는 한국인의 경우 좀 더 신중함이 필요할 것이다.

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3.  현재 자신의 연수입으로 구매할 수 있는 집

그러면 본인의 현재 연수입에 근거하여 얼마 정도의 주택을 구매할 수 있을지 궁금하게 된다.

일반적으로는 연수입의 5~7배 정도의 주택을 생각하면 대출을 받기 용이하다고 한다. 나의 연수입이 약 500만엔이라면 2,500~3,500만 엔 상당의 주택을 구매하는 데 무리가 없다는 뜻이다. 

주택론을 받는 데에 있어서, 가족이나 근속 수, 신용 정보 등 많은 정보가 필요하니 그것을 감안하여 예상하면 자신이 어떤 주택을 선택할 수 있는지 감이 오게 된다.

연수입 500만엔 + 800만 엔(저금 소유)
목표 : 무리없이 연수입의 6배 상당의 주택 구매

500만 엔 x 6배 = 3,000만 엔 + 800만 엔
= 3,800만엔 주택 구매 가능

일반적으로는 구매하려는 주택의 약 20~30% 정도의 금액을 頭金이라는 이름으로 지불하게 된다. 물론, 頭金이 없다고 광고하는 업체도 많이 있다. 그렇기 때문에 일정한 금액을 저금해놓는다며 후에 주택을 구매하더라도 상환의 부담이 줄어들게 된다.

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4.  주택 구매와 임대, 정리하기

한국에서는 주택 구매를 투자락로 여기는 사람이 많고, 임대료를 내는 것이 부당하여 아깝다고 여기는 사람이 많은 것 같다. 그렇기 때문에, 일본엔 거주하며 주택을 구매하는 게 낫지 않나라고 생각하는 사람도 많이 있다. 

일본의 부동산 시장과 한국의 시장은 조금 다른 경향이 있기 때문에, 신중히 공부하고 조사하여 구매하도록 하자.

앞으로도 기회가 있으면 계속해서 부동산 관련 정보도 공유해 나가고 싶다.